پیش بینی قیمت مسکن پس از توافق در مذاکرات

قیمت مسکن طی سالهای اخیر با رشد فزاینده همراه بوده است. قیمت مسکن علیرغم پیش بینی کارشناسان از ابتدای سال جاری گران تر شد. قیمت مسکن برای خانه اولی ها بسیار گران و خرید محال شده است. قیمت مسکن در هر منطقه تفاوت دارد. قیمت مسکن امروز را بخوانیم.

پیش بینی آینده نزدیک در قیمت مسکن

بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده است. بسیاری از معامله‌گران نیز منتظر نتیجه برجام هستند. توافق یا عدم توافق برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟ هاشم آردم، کارشناس اقتصادی و بازارهای مالی به این پرسش پاسخ داد.

آردم با بیان اینکه یک سری باورها راجع به بازار مسکن در اقتصاد ما وجود دارد،‌گفت: خیلی‌ها معتقد هستند که مسکن، ملک و زمین دارایی پر ریسکی نیستند. اگر از ۱۰ یا ۲۰ سال گذشته بررسی کنیم می‌بینیم،‌ ادعای بی‌راهی نیست. بازار ملک بازار پر ریسکی نبوده است؛ یعنی کاهش قیمت مسکن در زمان های رکودی خیلی محدود بوده است و اگر قرار بود رشد کند، خیلی آهسته و پیوسته این اتفاق می افتاد.(بجز اواسط و اواخر دهه هشتاد)

وی ادامه داد: رشد مسکن آهسته بوده تا شوکی به اقتصاد وارد شود و مثل بقیه دارایی‌ها با یک جهش قیمتی مواجه شود‌. اما قیمت ملک در هیچ سالی بازدهی منفی نداشته است(بازدهی حقیقی منفی داشته است مثلا تورم ۲۰ درصد بوده است و ملک ۱۰ درصد رشد کرده و نسبت به تورم عقب افتاده است.) و اینطور نبوده است که میانگین قیمت آن با افت مواجه شود و این رشد کم و زیاد شده است. این یک باور عمومی راجع به بازار مسکن است.

او افزود: در سال‌های ۸۶ و ۸۷ قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ۲۰۰۰ دلار می‌رسد و در سال ۹۷ که همه بازار های دارایی در کف بودند، قیمت هر متر آپارتمان به ۶۰۰ الی ۷۰۰ دلار می‌رسد‌. اما میانگین بلندمدت قیمت هر متر آپارتمان در تهران در ۳۰ سال گذشته، ۱۲۰۰ دلار است. در تیر ماه امسال با در نظر گرفتن قیمت مسکن شهر تهران متری ۴۵ میلیون تومان و دلار ۳۰ هزار تومانی، قیمت دلار مسکن شهر تهران به ازای هر متر مربع به ۱۵۰۰ دلار رسیده است؛ پس از میانگین خود بالاتر است.

آردم در ادامه افزود: فرض کنیم برجام اتفاق بیوفتد و دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک و زمین و آپارتمان، حباب دارد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: اگر قرار باشد تقاضایی برای خرید ارز و خروج سرمایه ایجاد شود، بالاخره فرد باید یک دارایی بفروشد و یکی از دارایی هایی که مستعد فروش است، ملک است پس عرضه در این بازار افزایش یافته و "ارزش" ملک ( نسبت ۱۸۰۰ دلار تا ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار با ارز ۲۵ هزار تومانی) باید از متری ۴۵ میلیون تومان روی ۳۰ میلیون تومان برود.

او در نهایت گفت: اما برخلاف ارزش، ممکن است این اتفاق برای "قیمت" ملک نیوفتد و بازار ۲ یا ۳ سال(تا زمانی که توافق پابرجاست) قیمت در همین حد بماند و درواقع قیمت ملک اصلاح زمانی پیدا کند و به رکود برود. اما حتی پتانسیل این را دارد که از اینجا ۲۸ الی ۳۰ درصد افت قیمت را تجربه کند. پس با دلار توافقی و برجامی، مسکن حباب دارد و این امکان وجود دارد قیمت هر متر آپارتمان در تهران با افت مواجه شود یا درجا بزند. پس ما ارزش هر متر مسکن در تهران را برای زمانی که توافق صورت بگیرد، در حدود ۳۰ میلیون تومان تخمین می‌زنیم.

جزئیات تازه از قیمت مسکن

مرکز آمار ایران نتایج گزارش شاخص و متوسط قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران فصل بهار ١٤٠١ (بر مبنای سال پایه ١٣٩٠) را منتشر کرده است که به خوبی نشان می‌دهد که چرا با کاهش تولید مسکن مواجه شده‌ایم.

 بر اساس این گزارش در بهار امسال شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ١٥٤٤.٢ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل ۲۶.۳ درصد افزایش داشته است. این گزارش نشان می‌دهد اگرچه در بهار ١٤٠١ تورم سالانه، معادل ۴۴.۸ درصد بوده و نسبت به تورم سالانه ۵۵.۳ درصدی در زمستان سال قبل، ١٠.٥ درصد کاهش داشته است، اما تورم نقطه به نقطه قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران در این فصل به ۴۳،۴ درصد رسیده است.

معنای این عدد آن است که سازندگان مسکن در تهران برای تهیه نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال ۴۳.۴ درصد بیشتر از بهار سال قبل هزینه کرده‌اند. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه ۳۵.۵ درصدی در زمستان سال قبل با افزایش ۷.۹ درصدی مواجه بوده است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه مربوط به گروه اجرایی «شیشه» با ٨٦.٣ درصد و کمترین تورم با ٢٨.١ درصد متعلق به گروه «آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» بوده است.

همچنین در بین گروه‌های اجرایی، گروه «شیشه» با ٩٢.١ درصد بیشترین تورم نقطه به نقطه و گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با ١٨.٢ درصد، کمترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است. بر اساس این گزارش تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در این فصل نیز با ۲۳،۳ درصد افزایش نسبت به تورم فصلی ۳درصدی در زمستان سال قبل، به ٢٦.٣ درصد رسیده است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی مربوط به گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن، ماسه» با ٥٥.٨ درصد و کمترین تورم فصلی مربوط به گروه اجرایی «سنگ» با ١٠.٩ درصد بوده است.

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن بر این باور است که قیمت مصالح ساختمانی به عنوان بخشی از تولیدات در کشور از فرآیند تورم عمومی کشور تبعیت می‌کند و قیمت این کالا‌ها نیز همانند کالا‌های دیگر افزایش پیدا می‌کند و حاصل آن هم این می‌شود که بسیاری از سازندگان مسکن با این حجم از گرانی‌ها از ساخت مسکن منصرف می‌شوند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: امروز وضعیت به گونه‌ای شده که اگر هم سازندگان مسکن در پروژه‌ای که متعلق به خودشان است کار می‌کنند باز هم سعی دارند تا استمرار در ساخت مسکن را به تعویق بیندازند و به امید آن باشند که یا فرجی در مذاکرات برجام حاصل خواهد شد یا منابع و مطالبات کشور از خارج تامین شود.

اکبرپور تصریح کرد: در شرایط فعلی اگر هم ساخت و ساز به گونه‌ای استمرار پیدا کند پیمانکار در قراردادی که با مالک دارد خواستار آن می‌شود تا این موارد (گرانی‌ها) را منظور کند و تورم موجود را در قراردادشان لحاظ کنند تا پیمانکاران متضرر نشوند.

این کارشناس مسکن افزود: در این فرآیند میزان تولیدات ساختمانی از نظر تعداد واحد‌های ساختمانی نیز افت می‌کند و به عبارتی افزایش تورم نیز موجب رکود بیشتر در ساخت و ساز واحد‌های ساختمانی می‌شود.

اکبرپور در پاسخ به این پرسش که چند درصد از قیمت نهایی یک ملک را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد خاطرنشان کرد: اصولا در عرف جهانی نسبت قیمت مصالح ساختمانی به نیروی کار یک به دو است به این معنی که هزینه‌های نیروی انسانی اعم از کارگر و مهندس و نیرو‌های متخصص و جواز و ... دو سوم هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد و یک سوم هم هزینه مواد و مصالح ساختمانی برای ساخت یک بناست این موضوع در ایران بالعکس است یعنی هزینه‌های نیروی کار به نسبت یک به ده است یعنی نه دهم (حدود ۹۰ درصد) را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد و ۱۰ درصد آن نیروی کار است، از این رو افزایش قیمت مصالح ساختمانی تاثیر بسیار زیادی بر روی قیمت تمام شده یک بنا دارد و می‌تواند موجب رکود در این بازار شود.